한국과 일본 아파트의 표준 건축비 및 매매 가격 비교 (2018~2020년 기준)
< 요약 >
1. 일본 도쿄 아파트 평균 건축비 : 1평방미터당 약 30만엔(약 300만원) 수준
2. 한국 서울 아파트 표준 건축비 : 1평방미터당 192만원
3. 도쿄의 전용 면적 70평방미터, 역세권 맨션(아파트) 평균 매매 가격은? → 약 4억 ~ 4억 5천만원
4. 서울의 중소형(60~85평방미터) 아파트 평균 매매 가격은? → 약 6억 5천~ 7억 2천만원
도쿄 아파트 가격은 표준 건축비의 200~250%, 서울은 500%. 대체 왜???
※ 표본수가 적은 특정 지역의 신축 아파트 분양가 등으로 비교하면 객관적인 데이터를 얻기 어렵기에, 가장 많은 표본수가 존재하는 양국 공공기관의 부동산 실거래가 공표 사이트 정보를 기준으로 작성 했습니다. (한국감정원, 일본 REINS )
한국 일본 아파트 표준 건축비/ 평균 매매가 비교 (2018~2020 자료 기준)
한국 일본(서울vs도쿄) 아파트 표준 건축비 및 평균 매매가 비교표
1. 일본 아파트 평균 건축비 : 도쿄의 경우 1평방미터당 약 30만 엔(약 300만 원) 수준
일본 국토교통성의 건축착공통계조사 자료(2019 발표)에 의하면, 분양주택 공동건축물(한국의 아파트에 해당)의 1평방미터당 예정 건축비는 지역에 따라 19~30만 엔(약 190~300만원) 수준.
특히 수도 도쿄의 경우는 1평방미터당 약 30만엔(약300만원) 수준으로 건축비가 한국에 비해서 약 30% 정도 비싼 편이다.
2. 한국의 아파트 표준 건축비 : 1평방미터당 192만원
한국 아파트의 표준 건축비에 해당하는 정부 고시 '기본 건축비' (2020.3 기준) 가격은 3.3평방미터당 633만 6,000원 (1평방미터당 192만원) 정도로, 건축비는 일본에 비해 비교적 저렴한 것으로 보임.
3. 도쿄의 전용 면적 70평방미터, 역세권 기존 아파트 평균 가격은 약 4억 ~ 4억 5천만원 (2020.8 기준)
일본 공공 기관(실거래 가격에 기초한 부동산 거래 정보 제공 사이트) 에서 제공하는 맨션 실거래 가격 정보 화면
( 검색조건: 맨션(아파트)>도쿄23구>동부> 역까지 도보 10분 이내 > 건축10~15년 이내 물건(분포도 내 초록색 점) )
4. 서울의 중소형(60~85평방미터) 평균 매매 가격은 약 6억 5천~ 7억2천만원 (2020.8기준)
한국감정원 '공동주택 실거래 가격 지수'를 기초로, KB국민은행 등 기타 금융/언론 기관의 보도 자료를 참고 하면, 서울의 중소형(60~85평방미터) 아파트의 평균 매매 가격은 약 6억5천~7억 2천만원으로 추정 (2020.8기준)
※ 신규 분양 가격이나 특정 구/지역으로 비교 할 경우, 물건수가 적어 오차가 커질 수 있기에 최대한 많은 표본수가 존재하는 한/일 공공기관(한국감정원/일본-REINS)의 해당 지역 실제 매매가 정보를 기준으로 평균 가격을 조사.
여기서 누구나 가질 수밖에 없는 소박한 질문.
"그런데 왜 아파트 값은 도쿄보다 서울이 더 비싼 걸까? "
도쿄의 표준 건축비(땅값 제외, 건축 원가)가 대략 2,000만엔(약 2억원) 수준임을 고려하면, 아파트 가격이 건축비의 약 2배 정도니 많이 비싼것은 아니라 판단.
한편, 서울은 표준 건축비(정부 공시)가 대략 1억3천만원(190만원 x 72.5평방) , 그런데 아파트 가격이 건축비의 약 5배 수준???
단순히 아파트 가격을 도쿄처럼 건축비의 2~2.5배로 계산해 본다면, 서울 (전용면적 72㎡) 아파트의 평균 가격은 3억원 정도가 되어야 적정선.
※ 참고로 토지 가격(공시가 기준)은 도쿄와 서울이 거의 비슷한 수준
'우리는 더 싸게 지어서 더 비싸게 팝니다. 이윤 극대화가 기업의 목표니까요' 또는 '부동산은 개인의 소유이니 시장에서 수요, 공급, 미래 가치에 따라 가격이 올라도 어쩔 수 없는 것 아닐까요?'
이렇게 말한다면 입장과 생각의 차이이니 더 할 말은 없겠지만...
'평범한 근로자가 수입의 약 20~30% 정도를 저축하면 적어도 15~30년 이내에 자기 집 정도는 마련할 수 있는 사회'
누구나 들어 본 적 있고 대부분이 납득하는 기준이겠지만,
한국 주택 시장의 최근 상황을 지켜보면 이러한 사회적 기준과 시장 가격이 지나치게 거리를 넓히고 있는 것이 아닐까 싶은...
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< 이하 자료 출처 및 디테일 >
< 관련 근거 자료 >
1) 일본 국토교통성 건축착공통계조사 보고
2) 도쿄23구(동부) 기존 아파트(중고 맨션) 가격 정보 ( 일본 정부 운영 부동산 정보 제공 사이트)
URL : http://www.contract.reins.or.jp/
일본 정부에서 운영하는 부동산 거래 정보 제공 사이트(REINS) DB를 통해, 도쿄 23구 맨션의 하기 기준 물건 실 거래 가격을 조회해 보면,
- 도쿄 23구 (동부지역) 맨션
- 전용면적 60~80평방미터 크기
- 역에서 도보 10분 이내
- 건축 후 10~15년 이내
매매 단가가 대략 1평방미터 당 60만엔(600만원) 수준으로, 전용면적 70평방 미터의 경우 4,200만엔(약 4억2천만원) 수준임을 알 수 있습니다.
물론, 같은 도쿄 23구내 역세권이라고는 해도 지역에 따라서는 1평방미터당 100만엔이 넘는 곳도 있을 것이고,
반대로 30만엔 이하의 지역도 있지만 대략 저 기준에 저 가격 정도라면 대략 일반적인 시세라고 할 수 있을 것 같습니다.
※ 검색 옵션에 '도심5구/동부/서부/남부/북부..기타외곽지역... 중 하나만 선택하게 되어 있어서, 도심5구 이외에 가장 위에 있는 동부로 검색 했고, 서부/남부/북부로 하더라도 결과값에 큰 차이는 없었습니다. '역에서 도보 10분이내' , '건축후 10~15년 이내' 와 같은 옵션은 가급적 평균 매매가에 가까운 값을 구하기 위해 지정 했습니다.
3) 한국 아파트 평균 매매 가격 ( 출처 : 한국감정원,「공동주택 실거래 가격지수」))
4) 일본 주택의 내구성 기준
약 12년 전부터 일본 국토교통성에서 인증하고 있는 '장기 우량 주택 보급 촉진 법' 및 동 '가이드라인' 자료의 내구성 기준을 보면 '적어도 100년 정도의 계속적인 사용이 가능한 건물'이어야 한다고 되어 있고, 실제로 이런 주택들의 경우 최대 150~200년 정도까지도 기대가 가능한 내구성이라고 합니다. 그래서 일본에서는 최근 '200년 주택'이라는 광고 문구를 종종 접할 수 있습니다.
'일본의 장기우량주택 정책 분석' 관련 국내 논문이나, 구글에서 '일본 200년 주택' 등으로 검색해 보시면, 2007년 경부터 kbs 등 한국 뉴스 보도 자료들도 있습니다.
KBS New 관련기사 URL: http://mn.kbs.co.kr/news/view.do?ncd=1443930
< 스크린 캡처 >
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