2019년. 일본에서 집을 사야할까?

2019년. 일본에서 집을 사야 할까?

도쿄 스카이트리 로드 , Tokyo SkyTree Load

일본에서 일을 하는 한국인뿐 아니라, 일본인들조차도 이 문제에 대해서는 선택이 갈리는 부분인 듯싶습니다.
일본의 이런저런 부동산 관련 사이트를 둘러봐도, 고려해야 할 요소들은 알아볼수록 늘어만 가고, 결국 결론은 '본인의 상황을 고려한 선택'으로 귀결되는 것 같습니다.

제 경우에도, 일본에서의 부동산 투자(개인 임대사업)에 대해 개인적으로 공부를 하면서, 투자용 물건과 자택 구매에 대해 꽤 오래 고민을 했습니다.
결국 제 선택은 '먼저 자택을 구매하고, 본업에 좀 더 집중해 자금을 모은 뒤 투자용 주택 구매를 검토해보자'라고 결정하게 되었습니다.

이 블로그에 '일본에서 집을 사야 할까?'라는 제목으로 글을 쓰는 이유는,
우선 제가 일본 부동산에 대해서 가진 경험, 생각, 정보들을 글로 다시 한번 정리하면서 부족했던 부분들을 조금 더 공부해 보기 위해서이고, 그다음으로는 저처럼 일본에 살고 계신 한국분들 중에 혹시 참고가 되는 분이 계시지 않을까 싶어서입니다.

글쓴이의 정보를 간단히 오픈하면, 약 20년 전에 일본(도쿄)에 와서 일본어학교와 대학(마케팅 전공) 4년을 마치고, 이후 약 15년 정도 도쿄에서 직장생활을 하고 있는 40대 중반 오지상 입니다. ^^;;; 영주권은 2010년경에 받았습니다.

우선 일반적으로 많이 고민하게 되는 내용 몇 가지에 대해 제 생각과 관련 정보들을 정리해 봅니다.

 

1. ' 2033년이면 일본 집 30%가 빈집이 된다는데, 이 시점에 일본에 집을 산다고? '

몇 년 전 뉴스를 보고 이렇게 생각하시는 분들도 적지 않으시겠지만,
기본적으로 한-일 관계의 특성(?)상 일본에 대해서는 부정적인 선행 뉴스 위주로 보도를 하고, 관련된 상세 내용, 정정 내용 등은 보도되지 않는 경우가 많다 보니, 실체가 왜곡되어 전달되는 경향도 강한 것 같습니다.

결론부터 말씀드리면, 해당 뉴스의 정보출처였던 노무라종합연구소에서는 이후 조사에 문제가 있었음을 공식적으로 인정하고 약 절반 수준으로 수치를 수정하여 발표했습니다.
그리고 해당 수치에서 2차 주택(별장이나, 회사 인근 임시 숙소 등), 전근/입원 등으로 장기간 부재중인 집, 재건축을 위해 철거 예정인 집 등을 제외하고, '소유자에게 매각 또는 임대 의사가 있는 빈집(공실)'을 총주택 수로 나누게 되면 대략 7% 정도(2018 기준, 6242채 중 460만 채)가 그나마 현실에 가까운 수치로 보이며, 2033년에도 같은 계산 방식을 적용하여 임대나 매각 의사가 있는 빈집을 계산하게 되면, 약 8-9% 정도가 합리적인 추정치로 판단됩니다. (아래의 일본 통계청 발표 및 노무라종합연구소의 보고서에 기초하여 추정)

물론, 통계에 나온 빈집의 절반 이상이 임대사업용 주택에 집중되어 있기 때문에, 실제 일본에서 임대사업을 하는 업체/사업자의 보유 주택 공실률은 상기 7%라는 수치보다 훨씬 더 높은 15~25% 정도로 추정됩니다. (임대사업용 주택 공실률 부분은 가장 정확한 데이터가 5년 전 일본 총무성-통계국에서 발표했던 자료로, 작년에 조사가 실시된 최신 데이터는 아직 집계 중인 것 같으니, 아마 올 하반기 정도 되면 좀 더 정확한 데이터를 얻을 수 있을 것 같습니다.)

***** 디테일을 원하시는 분은 아래 내용 참고하시고, 관심 없으신 분들은 패스하시면 되겠습니다. *****

 

상기 '2033년이면 일본 집 30%가 빈집이 된다'는 뉴스의 출처였던 '노무라종합연구소'의 최근(2019년판) 보고서를 보면,
과거 해당 연구소에서 제시했던 예측치가 정부의 '빈집 대책 특별조치법'(폐가 철거 추진 등)에 의한 수치 변화 등을 제대로 예측하지 못하고 2018년도 통계국의 조사 결과(2019.4월 발표)와도 비교적 큰 차이가 있는 부분을 언급했습니다.

향후 전망에 대해서도 해당 법령의 효과가 지속된다는 전제(시나리오 2번)하여 '2033년 빈집은 17.7%로 추정' 하는 새로운 예측치를 추가 제시하였습니다.

정보출처 : 노무라종합연구소 보고서 '2030년 주택시장과 과제 2019년판'

URL : https://www.nri.com/-/media/Corporate/jp/Files/PDF/knowledge/report/cc/mediaforum/2019/forum276_1.pdf?la=ja-JP&hash=AAFF9F7627AA381EE63A38054D5D92EAF04BA8FE

심지어?!
저 '빈집'의 수치 안에는 2차 주택(별장이나, 회사 인근 임시 숙소), 전근/입원 등으로 장기간 부재중인 집, 재건축을 위해 철거 예정인 집 등이 모두 포함됩니다.
실제로 일본 정부에서 5년마다 실시되는 2018년도 주택 토지통계조사 결과(2019.4월 발표)에 따르면, 전체 빈집 수 846만 채 중, '임대용 주택+매각용 주택'(임대나 매각 의사가 있으나 비어 있는 집)은 통계상 '빈집'의 약 절반인 460만 채로 집계되고 있습니다.
결국, 소유자에게 매각 또는 임대 의사가 있는 빈집만 계산하면 현재 7% 정도(2018 기준, 총 6242 채주택 중 460만 채)라는 계산이 되고, 향후 2033년 예상 값에 대해서도 같은 방식으로 빈집을 계산한다면 약 8-9% 정도라는 수치가 나온다는 의미입니다.

정보출처(일본 총무성 통계국, 2018년도 주택토지통계조사 2019.4 공개)

URL : https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/tyousake.html

************* 디테일은 여기까지~ ************

2. 저출산 고령화로 일본 인구가 계속 줄어들 텐데? 집값이 떨어지지 않을까...

당연히 걱정하고 고려해 봐야 할 부분이겠죠. 하지만, 제 생각에는
' 저출산/고령화 -> 인구감소 -> 외국인 유입 -> 일본 사회의 국제화 '
라는 심플한 시나리오가 나름대로 잘 진행 중이라 생각되어, 도쿄 23구의 역세권이라면 이 부분은 아직 크게 걱정하지 않아도 될 요소라고 판단했습니다.
※ 일본의 외국인 인구 비율은 현재 한국과 함께 OECD 국가 중 최저 수준(약 1.5~2%)이며, 일본 정부에서는 향후 정책적으로 외국인 인구 유입을 계속적으로 확대/유도할 것으로 보입니다.

< 참고자료 : 최근 일본의 외국인 인구(관광객 제외, 재류자 기준) >

 

일본의 외국인 인구(재류자) 변동 (기준:만명)

● 자료출처: '닛세이에셋매니지먼트' 2019년 일본 총무성 발표 자료를 그래프로 재구성 (출전URL은 최하단 첨부)

실제로 도쿄의 편의점만 해도 근래 몇 년 사이에 일본인 종업원을 찾아보기가 힘들 정도로, 외국인 점원들이 늘어나는 느낌이고, 일본 정부는 현재 약 28만 명이 취득/재류 중인 '기능 실습생' 제도와 별도로, 올해(2019년)부터 '특정 기능'이라는 재류 자격을 신설하여, 9개국의 대상국을 중심으로 5년간 약 34만 5천 명의 해외인력 수용을 추진하고 있습니다. (대상 9개국 : 베트남, 필리핀, 캄보디아, 중국, 인도네시아, 태국, 미얀마, 네팔, 몽골)
또한 영주권 취득 조건도 통상 10년 이상의 일본 거주를 기준으로 했던 내용을, 고도 인재(高度人材) 등에 대해서는 입국/거주 후 최단 1년 만에도 신청/취득 가능하도록 법령이 개정되었습니다.

미국, 영국, 독일, 프랑스 등 비슷한 경제 수준의 선진국들에 비해 아직 일본의 외국인 비율은 매우 낮은 편이며,
농업, 어업, 판매업, 호텔업, 실버케어 등의 산업 현장에서는 일손이 부족하다고 아우성인 정황을 종합해 볼 때, 일본 사회의 국제화 및 외국인 비율 증가는 점점 더 가속도를 내게 되지 않을까 생각됩니다.

3. 지금 일본의 집값은 싼 편인가?

일본의 현재 집값에 대해서는 '아직 다른 나라에 비해 싼 편이라 앞으로는 값이 오를 것이다'라든지,
반대로 '2020년 도쿄 올림픽 이후 폭락할 것이다' 등등, 의견이 엇갈리고 있어서 누구도 정답을 알 수 없겠지만,
제 경우에는 매각 시에 집값 하락폭이 비교적 낮을 것으로 예상되는 조건 ( 도심부 / 관광지 근처 / 전철역 도보 5분 이내 / 개발 진행 중인 지역 /토지 소유 지분이 많은 맨션... 등)을 기준으로 집을 찾았습니다.

개인적으로는 동생이 영국(런던)에 살고 있어서 가끔 여행을 가거나 현지의 주택사정에 대해 얘기를 듣기도 하고, 저 또한 해외의 주거/생활환경에 관심이 많은 편이라 호주, 유럽, 동남아 등 대략 20여개국-30개 이상의 도시를 여행하면서 물가나 근로환경, 생활환경들을 주의 깊게 살펴보기도 했었습니다.

그렇게 다른 나라의 대도시들과 비교해 보고 점점 강해지는 생각은, '도쿄(23구-역세권)의 집값은 현재 한국(서울) 및 다른 선진국 대도시에 비해서 많이 저렴한 편이다'라는 생각이었습니다.

물론, 저와는 다른 요소들을 기준으로 판단하여 반대의 생각을 가지신 분도 계실 수 있을 테니, '다양한 의견들 중 하나'로 참고하시면 될 것 같습니다.

<2020.8.27 내용 추가>
아무래도 객관적인 지표가 있으면 좋을 것 같아서, 중형(60~80평방) 기준으로 서울과 도쿄의 아파트(맨션) 평균 건축비용과 평균 매매 가격을 조사해 봤습니다.

서울 도쿄 아파트 평균 건축비용 및 평균 매매가 비교

※ 평균 건축 비용은 토지(지분) 가격을 포함하지 않은 비용이며, 평균 매매가는 산정 물건의 기준, 시기에 따라 다른 결과가 나올 수 있습니다.

도쿄의 경우도, 매매가가 건축비의 2배 정도라면 무조건 싸다고만 볼 수는 없을 텐데, 땅값이 비슷한 서울은 더 큰 차이가 있어서 많이 놀랐습니다.

< 2020.8.27 추가 내용은 ↑ 여기까지 >


<Tip> 일본 주택(맨션)의 내구성 그리고 재개발
건축 시기나 설계에 따른 차이가 존재하겠지만, 일반적으로 일본의 맨션은 한국의 아파트보다 긴 내구성을 고려하여 지어집니다. (일반적인 아파트 건축비가 한국보다 높은 대신, 방음/방화/내진/내구 관련 성능은 좀 더 높음 )
우선 건물의 구조는 최근 약 20년 이내에 지어진 맨션이라면 대부분이 벽식 구조가 아닌 기둥식 구조로, 장기간(최소 50년 이상)의 내구성과 유지보수를 고려하여 지어진 경우가 대부분입니다.
약 10년 전부터 일본 국토교통성에서 인증하고 있는 장기우량주택 가이드라인 자료의 내구성 부분 기준을 보면 '적어도 100년 정도의 계속적인 사용이 가능한 건물'이어야 한다고 되어 있고, 실제로 이런 주택들의 경우 최대 150~200년 정도까지도 기대가 가능한 내구성이라고 합니다.
분위기가 이렇다 보니, 건축 후 50년 이내의 맨션이 재개발이 되는 사례는 극히 드물고, 재개발을 노리고 구매하는 경우는 일반인은 물론 부동산 업자들 사이에서도 쉽게 찾아보기 힘든 경우라고 할 수 있습니다.

4. 그럼, 일본 사람들의 주택 구매는 늘고 있을까?

2000년 일본의 20,30대 주택 보유 비율은 각각 20%～29% 에서, 2018년에 46%～64% 로 증가되었다고 합니다.(1)
최근 사상 최저 수준의 주택론 이자율의 영향인지, 주택 구매를 검토하는 사람의 비율도 과거 최고 수준으로 늘고 있다고 합니다. (2)

● 정보출처 :
(1) 다이와종합연구소 '젊은 층의 주택 구매 증가와 리스크에 대해' (URL 최하단 첨부 )
(2) 리쿠르트 스마이 컴퍼니 ' 주택 구매/건축 검토자 조사 2018년판' (URL 최하단 첨부 )'

<2020.8.27 내용 추가>
상기 내용과 정반대로 일본인의 자가 주택 비율이 줄어들고 있다는 통계도 많이 있지만, 일본 통계국의 최신(2019)자료를 기준으로 보면, 자가 주택 비율 보율은 1978년부터 2018년까지 60%를 기준으로 플러스마이너스 2% 수준에서 크게 변동이 없는 상황이 지속되고 있다 라는 것이 가장 객관적이고 정확한 내용일 듯싶습니다.

일본 연령별 자가주택 보유 비율(1988~2018)

일본 자가주택(청색)과 임대주택(적색) 비율 1978~2018년

< 2020.8.27 추가 내용은 ↑ 여기까지 >

5. 지금은 일본에서 일을 하지만, 나중에 한국으로 돌아가거나 일본의 다른 지역으로 이동/전직을 할지도 모르는데?

이런 고민이 있으신 분들은 일단 자택 구매는 보류를 추천합니다.
일본에서는 주택자금을 저금리로 융자받는 대신, 계약상 반드시 ' 자신(또는 가족)이 거주해야 한다'라는 조건이 포함되어 있으며, 위반(무단으로 타인에 임대) 하다 적발 시에는 빌린 주택융자금을 전액 변제해야 할 수 도 있습니다.
또한 일본은 집값이 구매 시 보다 오르는 경우가 드물고, 집을 매매할 때 드는 추가 비용도 최소 150~200만 엔 이상으로 매우 비싼 편이기 때문에, 오래 (최소 10~15년 이상) 거주 후 매매하시거나, 혹은 운이 좋아 집값이 구매 시 보다 많이 오르거나 하지 않는 이상, 다소 손해를 보고 팔아야 할 가능성도 높습니다.
물론, 다른 지역으로 이주하게 될 경우, 기존 주택대출을 사업자용 대출로 전환하여 임대로 돌리는 방법도 있지만 일반적으로 이자가 조금 더 높습니다.
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<TIP> ( 2022.10 추가 내용 )
일본 국내에서 다른 지방으로 전근/전직 등 어쩔 수 없는 상황이라면 금융기관 상담 후 (일시적으로) 해당 물건의 임대 허가를 받을 수 있다고 합니다. 단, 허가 조건이나 증빙서류 등은 금융기관마다 다를수 있으니, 해당 금융기관에 사전 상담 하시고 조건에 부합이 된다면 금리가 저렴한 주택론을 유지하면서 임대로 전환이 가능합니다.
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제 경우, 적어도 15-20년 정도는 집을 팔면서 다른 지역으로 옮겨야 할 일은 아마도 없겠다 싶어서, 이 부분은 망설임 없이 클리어했습니다... 라고 당당하게 말하고 싶지만,
솔직한 얘기로, 이제까지 지불한 집세(학생 시절을 제외한 약 15년간) 계산을 해 보니, 한국돈으로 약 2억원(2천만엔) 정도 되더군요. 저 역시 언제 한국 또는 제3 국으로 가서 일하게 될지 모르니...라고 생각해서 차일피일 미뤘던 것인데, 지금 생각해 보면 한 10년만 더 빨리 샀다면... 하고 후회가 많이 됩니다. ㅠ_ㅠ

************** 디테일 -> 패스하셔도 됩니다. ****************

자세한 내용은 세부 조건에 따라 달라지겠지만,
예를 들어 3,500만엔에 구매한 중고 맨션을 10년 뒤 3,200만 엔에 팔고 이사를 간다고 가정할 경우, 10년간 월 12~13만엔 정도 임대료를 지불하고 사는 것이 더 이익일 수 있습니다.
(기준: 구매자금의 90% 연리 고정 1.17%로 융자, 3대 질병보험가입(+0.24%), 융자 수수료(Flat35 기준 1.8%), 관리비+적립수선금 : 월 25,000엔, 고정자산세: 연간 12만엔, 구매/판매 시 부동산 수수료 및 등기비용 등(제비용) 각각 180만엔, 구매/판매 시 집 리폼 비용 각 100만엔 적용)
< 계산 예 >

※ 참고 : 임대사업용 주택자금 대출은 (일반적으로) 주거용 개인 대출보다 금리가 조금 더 높은 대신, 본인이 살지 않고 임대로 운영할 수 있습니다. 장래에 다른 지역으로 이동할 가능성이 높은 분은 (투자용) 주택 자금을 대출받아 임대로 운영하는 것도 괜찮은 선택 일 수 있습니다. 물론, 이 경우에는 집값/월세 하락이나 시설 노화 등으로 공실률이 높아지게 될 경우 손해를 볼 수 있으니, 최소 1-2년은 공부를 하시고 신중하게 진행하시는 것이 좋을 것 같습니다.
( 일반적으로 일본에서 부동산 투자에 성공할 확률은 10% 미만이라고 합니다.)

********** 디테일은 여기까지 ***********

6. 향후 자율주행 시스템이나 원격 근무가 확산되면, 주거 가치 기준(=집값의 기준 등)이 크게 바뀌지 않을까?

어찌 보면, '참 별 걱정까지 다 하고 있네'라고 지나갈 수 있는 부분 이겠지만,
개인적으로는 집 계약하기 직전까지 가장 많이 고민이 했던 부분 중 하나입니다.
대략 10~15년 정도 사이에 자율주행 시스템이나 원격 근무가 확산된다고 가정한다면, 현재의 일본 대중교통 이용률이나 사람들의 라이프스타일이 크게 변할 가능성이 있고, 따라서 지금의 집에 대한 가치 기준(=> 전철역에서 가까울수록 비싸다 등의 기준) 역시 바뀔 수 있지 않을까 하는 생각 때문이었습니다.
자가용 이용자 증가, 대중교통 이용률 저하, 도심부 주차장 부족, 도심부 주차장 보유 주택 가격 상승, 도심 외곽 거주자 증가... 등등. 대략 한 달쯤 여러 가지 생각을 해 보다가, 어차피 제가 집을 구매하고자 했던 지역은 도심의 관광지 부근인지라, 자율주행이나 원격근무가 확산되더라도 토지/집값 하락은 별로 없을 것 같다고 생각되어, 더 깊이까지는 생각 안 하기로 했습니다. (이 부분은 앞으로도 고민을 좀 더 해서, 향후 비즈니스에 반영해 봐야겠습니다. ^^)

그래서 제 결론은요.

앞에서도 언급했던 것처럼, 앞으로 약 15~20년 정도 편리하게 생활할 수 있고, 같은 기간 자산가치의 하락폭도 비교적 낮을 것으로 예상되는 조건의 맨션을 구매하자. 라는 결론이었습니다. (선 자택투자)
좋은 선택이었는지는 시간이 더 흘러봐야 알 수 있겠지만,
일단 매월 나가던 임대료가 은행 융자금에 대한 변제로 바뀌고 지출 액수도 조금 줄어든 것에 마음은 많이 편하네요.


위 내용들 대부분은 2019년 8월경 맨션 계약이 끝나고 써 놓았던 내용인데, 이후 집 리폼하고 이사하고 하다 보니 비공개로 몇 달이나 지나 버렸습니다. 시간 정말 빠르네요. ^^;

다음 글은 일본에서 중고 맨션 구입하기, 그리고 구입 후 리폼하기에 대해서 써 볼 예정입니다. ^^

읽어 주셔서 감사합니다. m(_ _)m



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< 정보 출처 및 참고 자료 >
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정보출처 : 노무라종합연구소 보고서 '2030년 주택시장과 과제 2019년판'

https://www.nri.com/-/media/Corporate/jp/Files/PDF/knowledge/report/cc/mediaforum/2019/forum276_1.pdf?la=ja-JP&hash=AAFF9F7627AA381EE63A38054D5D92EAF04BA8FE

정보출처(일본 총무성 통계국, 2018년도 주택토지통계조사 2019.4 공개)

URL : https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/tyousake.html

일본의 외국인 인구 증가 그래프 출처 : 닛세이 매니지먼트가 일본 총무성 발표 자료를 그래프로 재구성

URL : https://www.nam.co.jp/market/column/trend/2019/191106.html

리쿠리트 스마이 컴퍼니 ' 주택구매/건축 검토자 조사 2018년판'

URL: https://www.recruit-sumai.co.jp/press/upload/jyutakukentosya2018.pdf

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URL: https://www.retpc.jp/chosa/tokei/